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Comment évaluer une maison pour la rénovation

Presque toutes les propriétés ont un certain potentiel de rénovation – la clé est d’évaluer la conception et le potentiel financier avant de s’engager. Voici ce que vous devez savoir

Bien entendu, tous les projets de rénovation commencent avec une maison qui a besoin de quelques travaux. Quelle que soit la motivation, la maison d’origine est essentielle, car si vous choisissez mal, votre travail sera presque certainement vain. Vous recherchez donc ces mots magiques – « maison à potentiel ». Pourtant, évaluer ce potentiel à partir des centaines de milliers de propriétés à vendre chaque année n’est pas aussi simple que vous le pensez.

Décider si la propriété est un bon ou un mauvais achat implique de bien peser les coûts associés à la correction des défauts et des problèmes, ainsi que le prix d’achat, par rapport à la valeur finale probable.

Comment trouvez des opportunités de rénovation ?

Dans la recherche de propriétés, la clé n’est pas tant de trouver des propriétés que de passer au crible ce qui est proposé. Tous les agents ne reconnaissent pas le potentiel de certaines maisons, alors soyez généreux dans vos paramètres – un chalet de deux pièces peut être un bon point de départ pour les petites maisons sur des parcelles plus grandes qui ont beaucoup de possibilités d’amélioration, par exemple.

Aussi, conduisez et identifiez les propriétés potentiellement vides – traquez les propriétaires, qui pourraient être disposés à vous vendre afin d’économiser sur les frais d’agent immobilier. N’oubliez pas non plus le marché clé pour les maisons délabrées – les enchères.

Avant de commencer

Avant même de commencer à évaluer le potentiel de conception et l’état structurel d’une propriété, vous devez vous poser quelques questions de base :

  • Le bien, est-il bien situé ? Cela pourrait signifier qu’il se trouve dans une zone connue pour ses bonnes écoles ou ses liaisons de transport, loin de toute route principale ou à côté d’un terrain susceptible d’être acheté par un promoteur.
  • Y a-t-il de la place pour le stationnement hors route là où il n’y en a pas ?
  • Les propriétés voisines ont-elles été récemment agrandies (indiquant que les urbanistes locaux sont ouverts à l’idée) ?

Ce sont des choses qui sont stables et ne peuvent pas être changées, contrairement aux fenêtres pourries et à un problème d’humidité.

Évaluation du potentiel de conception

Le premier endroit où la plupart des gens chercheront de l’aide à la conception est un designer ou un architecte professionnel, mais cela n’a pas de sens de dépenser pour des frais de conception avant d’acheter une maison – c’est donc à vous, l’acheteur potentiel, de travailler et d’imaginer ce qui peut être fait ici en termes de rénovation et d’amélioration.

Tout d’abord, réfléchissez sur les choses de base qui doivent être faites en termes de conception pour amener la maison que vous envisagez d’acheter à vos besoins.

• De combien de chambres ou de salles de bains supplémentaires aura-t-elle besoin ?

• Qu’en est-il de la taille de la cuisine (les cuisines plus petites communes dans les anciennes propriétés étant la première « marge d’amélioration » ?)

Ces « éléments essentiels » constitueront la base de tous les travaux de rénovation (sans toutefois supposer qu’ils nécessitent nécessairement une extension).

Deuxièmement, le nombre et la taille des pièces mis à part, évaluez les problèmes de disposition et regardez en interne.

  • Les pièces se-succèdent-elles ?
  • Les extensions précédentes ont-elles créé des pièces « couloirs » qui semblent gênantes ?
  • Qu’en est-il de l’orientation et du positionnement des pièces ?
  • Les principaux espaces de vie donnent-ils sur le jardin ou sur un paysage ?
  • Qu’en est-il de la position de ce qui deviendra la chambre parentale ?
  • La seule salle de bain est-elle en bas ?

Enfin, étudiez l’extérieur. Évaluer les fenêtres non seulement en termes de vieillesse, mais aussi sur le plan esthétique.

• Le revêtement extérieur peut-il être amélioré ?

• Y a-t-il de la place dans le toit pour la conversion ?

• Le jardin est-il assez grand ?

Tout cela vous aidera à commencer à vous faire une idée de ce que vous voudriez faire sur la propriété si le permis de construire le permet.

Évaluation de l’état structurel

Une fois que vous avez déterminé s’il vaut la peine de mettre les pieds dans la propriété, une évaluation de l’état structurel de la maison est essentielle – non seulement pour déterminer la quantité de travail qui sera nécessaire ou s’il s’agit même d’un projet viable, mais aussi pour donner une idée de la justesse du prix demandé.

Vous pouvez apprendre à repérer vous-même de nombreux défauts structurels grâce à la recherche et cela en vaut la peine. Cependant, quiconque envisageant d’acheter une vieille maison, autre qu’un rénovateur expérimenté, devrait toujours commander un rapport de construction par un arpenteur-géomètre agréé. Sauf si vous avez une réelle connaissance, c’est une fausse économie d’économiser sur les quelques centaines d’euros pour un avis d’experts.

Les éléments que les rénovateurs en série examinent en premier lieu lorsqu’ils évaluent le potentiel d’une propriété sont :

• y a-t-il de l’espace sous le toit utilisable ?

• est-il nécessaire de remplacer les fenêtres ?

• y a-t-il de la place pour une extension ?

Bien que le fait de pouvoir repérer vous-même les problèmes majeurs ne remplace pas une étude, cela peut vous aider à décider s’il vaut la peine d’en prendre une (500 à 1500 €). Parfois, le coût de la rénovation d’un bâtiment, par rapport à sa valeur finale probable, est clairement si élevé qu’il ne vaut même pas la peine de commander une étude.

Si vous commandez un rapport de construction, soyez conscient de ses limites. Un géomètre ne peut qu’effectuer une inspection visuelle d’un bâtiment et ne peut donc pas découvrir ou révéler des problèmes cachés. Il est peu probable que le rapport inclue une évaluation à moins que vous n’en demandiez spécifiquement une et bien que le rapport doive inclure un calendrier des travaux de réparation nécessaires, énumérant parfois les réparations par ordre de priorité, il est peu probable qu’il donne une indication écrite du coût de ces travaux. Bien que certains experts puissent être disposés à indiquer les coûts des réparations probables, cette partie est généralement à découvrir par vous-même.

Aura-t-on besoin d’un recâblage ?

L’électricité dans les vieux bâtiments nécessitera souvent une mise à jour – recherchez les boîtes à fusibles à l’ancienne, les interrupteurs d’éclairage, les fiches à broches rondes et les flexibles recouverts de tissu.

Le recâblage d’une maison mitoyenne typique de trois chambres (90-120 m²) coûtera de 2500 € à 3000 €, y compris le retrait de l’ancien câblage, le levage et le remplacement des planchers, et l’installation d’une nouvelle unité de consommation, mais à l’exclusion de la réparation du plâtre et de la décoration. Le travail devrait prendre cinq à sept jours à deux électriciens.

Vous devriez être en mesure de savoir si une maison a été recâblée ou non en inspectant les parties exposées du câblage et le compteur d’électricité et la boîte à fusibles (appelée unité consommateur). Les signes révélateurs sont :

  • une boîte à fusibles à l’ancienne sans disjoncteur
  • un mélange de styles d’interrupteurs et de prises, en particulier d’anciennes prises à broches rondes ou d’interrupteurs à chariot
  • tout câblage autre que les câbles modernes isolés en PVC, de couleur grise ou blanche

Y a-t-il des signes d’humidité ?

Vous pouvez invariablement sentir l’humidité avant de la voir, car la moisissure et les champignons sont généralement présents, créant rapidement une odeur de moisi ou de champignon. Vous pouvez également repérer l’humidité en raison de la présence d’eau, de taches d’humidité, de moisissure, de pourriture humide ou sèche, de dépôts de sel blanc sur la brique ou la pierre et / ou de plâtre défectueux sur les murs et les plafonds. La clé pour comprendre l’humidité et ses implications est d’identifier la source, puis de trouver une solution appropriée.

Une fois le problème d’humidité résolu, tout dommage devra être réparé, en commençant par la structure. Vérifiez tous les éléments en bois qui ont été exposés à l’humidité et demandez à un spécialiste de rechercher des signes de pourriture humide ou sèche ou d’insectes. Si des preuves sont trouvées, les prêteurs exigeront probablement un traitement chimique, ce qui coûtera entre 500 et 1200 € en fonction de l’étendue de l’infestation.

Les vieux bâtiments sans humidité sont l’exception, alors ne vous inquiétez pas trop des signes d’humidité car ils peuvent toujours être résolus. Vous devez d’abord identifier la source de l’humidité et, une fois découverte, la résoudre implique une réparation ou un remplacement simple et peu coûteux.

Dans un vieux bâtiment en brique, une couche étanche à l’humidité peut être créée en injectant du silicone dans les briques à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment. Pour une maison mitoyenne moyenne de trois pièces, cela coûtera probablement environ 300 à 400 € plus le coût de la redécoration (coût total de 1 300 € à 1 800 €) car il s’agit généralement de remplacer le plâtre endommagé de tous les murs du rez-de-chaussée jusqu’à une hauteur au-dessus du niveau de l’humidité ascendante.

Y a-t-il des signes de mouvement de structure ?

Les murs et les sols sont-ils carrés et vrais ? Sinon, le bâtiment peut avoir subi un mouvement structurel. Recherchez des signes de fissures dans les murs, en particulier autour des fenêtres et des portes. Le bâtiment peut avoir bougé en raison de la défaillance des éléments structurels qui ont conduit le bâtiment à s’incliner, se tordre ou se répandre, ou en raison d’un mouvement dans le sol, connu sous le nom d’affaissement (effondrement du sol) et de soulèvement (terrain ascendant). Les bâtiments qui ont bougé peuvent être réparés et il est typique pour une maison d’époque d’avoir subi un certain mouvement au cours de sa vie.

L’important est de savoir si le mouvement est historique, dormant ou actif. Le mouvement historique peut avoir cessé depuis longtemps et être corrigé.

Le mouvement actif est celui qui préoccupe le plus, là où il y a des fissures visibles et des éléments structurels défectueux, avec des signes de poussière fraîche et de débris. Les arches et les linteaux peuvent s’effondrer et les fenêtres et les portes sont déséquilibrées. Les planchers et le toit peuvent être endommagés si les murs qui les soutiennent ont bougé.

Le bâtiment devra être stabilisé, éventuellement par étayage ou jointoiement du sol, puis réparé. Le travail impliqué peut être considérable et vous ne devez pas continuer sans les conseils d’un spécialiste et des estimations détaillées pour les travaux de réparation, qui devraient être reflétées dans le prix d’achat.

Les fissures dans les murs en plâtre et la maçonnerie peuvent sembler extrêmement inquiétantes, mais ne sont souvent que cosmétiques. Il est peu probable que les fissures des matériaux isolés, par exemple une fissure dans une seule brique ou une fissure de contrainte dans un mur de plâtre adjacent à une fenêtre ou à une porte, soient structurelles.

Lorsque la fissuration est plus étendue et suit un modèle, c’est-à-dire une fissure traversant une série de briques, il y a probablement une cause plus grave. Les causes typiques sont l’affaissement ou le soulèvement dans le sol qui peut nécessiter un étayage sous les murs, ou la défaillance du plancher ou de la structure du toit.

Dans un bâtiment très ancien, cependant, la structure peut être parfaitement stable malgré les torsions, les arcs et les déformations, et les tentatives de réparation peuvent faire beaucoup plus de mal que de bien.

Comment est-ce construit ?

Les matériaux et les méthodes utilisés dans la construction de la maison d’origine influeront sur le type de matériaux utilisés pour sa réparation et sa rénovation, ce qui influera sur les coûts. Les maisons construites après la Première Guerre mondiale peuvent avoir des cavités et celles-ci peuvent souvent être isolées à très peu de frais. Les maisons plus anciennes sont susceptibles d’avoir des murs solides, construits avec du mortier de chaux plutôt que du ciment, et donc toutes les réparations doivent être sur une base comparable. Une isolation devra être ajoutée sur la face interne des murs, et il est important que les murs restent respirants pour éviter les problèmes d’humidité.

Les maisons plus anciennes peuvent avoir peu ou pas de fondations et cela devra être pris en compte lors de la conception des extensions pour empêcher le mouvement différentiel (pour empêcher l’extension d’endommager la maison d’origine), et peut limiter les possibilités de modifications ou de construction d’étages supplémentaires qui modifiera le chargement sur le bâtiment.

Les fenêtres et les portes doivent-elles être remplacées ?

Le remplacement des fenêtres et des portes extérieures coûtera au moins 2200 à 2600 £ pour une maison jumelée typique de trois chambres et beaucoup plus pour une propriété plus grande ou lorsque des fenêtres d’époque sont nécessaires. Vérifiez l’état des fenêtres : la peinture est-elle intacte et le bois est-il sain ? Si vous pouvez restaurer les fenêtres en bois d’origine, cela vaut la peine de le faire et cela sera probablement plus rentable que le remplacement.

Les fenêtres à double vitrage en PVCu coûteront entre 120 et 250 € chacune, plus la même somme pour le montage. Une nouvelle porte coûtera 120 € à 400 € plus 120 € à 250 € pour l’installation.

Remplacez vos fenêtres d’origine avec prudence, cependant, car elles peuvent faire partie intégrante du caractère d’un bâtiment et donc de sa valeur. Les fenêtres d’origine peuvent souvent être réparées et cela peut coûter moins cher que de les remplacer par de nouvelles fenêtres dans un style sympathique.

Dans de nombreux domaines, cependant, les fenêtres de remplacement sont un must pour tous les acheteurs et ajouteront beaucoup plus à la valeur d’une propriété qu’elle ne coûte. Même ainsi, il convient de prêter une attention considérable au style et aux proportions, et aux lumières qui doivent être ouvertes ou fixes.

Les murs sont-ils en bon état ?

Recherchez des signes d’usure sur la brique ou la pierre. Inspectez les joints de mortier pour voir s’ils sont usés ou non et doivent être rejointoyés. Regardez tous les détails architecturaux tels que les pierres angulaires et vérifiez leur état. Regardez bien la cheminée pour voir si elle est carrée et stable, et si elle doit ou non être rejointoyée.

Examinez tous les bois décoratifs externes tels que les planches de bois, les fleurons, les joues de lucarnes et les soffites pour voir s’ils doivent être peints ou remplacés.

Les fissures mineures dans l’enduit de ciment sont rarement plus que cosmétiques et sont peu coûteuses à remplir et à réparer. Si les fissures sont plus sévères, cependant, vérifiez qu’elles ne soient pas un signe de mouvement structurel en inspectant les blocs ou les briques en dessous. Si l’enduit a commencé à se détacher du mur généralement en raison de dommages prolongés par le gel, il devra être retiré et remplacé. Le rendu est un processus à deux couches et coûtera environ 14-18 / m² d’approvisionnement et de réparation.

La plomberie doit-elle être remplacée ?

De nombreuses maisons anciennes ont été construites sans sanitaires ou ont depuis été ajoutées au rez-de-chaussée. L’installation d’une nouvelle salle de bain au rez-de-chaussée coûtera probablement entre 1000 et 1200 €, avec un ensemble de salle de bain blanc de base provenant de l’un des magasins de bricolage coûtant entre 250 et 400 €. La création du mur de cloison pour une nouvelle salle de bain à partir d’une chambre à l’étage coûtera probablement 1300 à 2500 €, y compris la finition et le carrelage, mais sachez que vous allez éventuellement perdre une chambre pour faire de la place pour une nouvelle salle de bain.

Si vous modifiez, déplacez ou ajoutez des salles de bains, cela vaut la peine de se demander si vous devez remplacer le système de plomberie. Si vous devez de toute façon soulever des planches de plancher pour recâbler ou apporter d’autres modifications, l’ajout de nouveaux tuyaux de plomberie en vaudra la peine. Il est également judicieux de vérifier que toute la canalisation fonctionne. Vous pouvez le faire en soulevant la boite de contrôle et en demandant à quelqu’un de verser du colorant alimentaire dans chaque WC.

What’s the Heating System Like?

S’il y a un système de chauffage central, renseignez-vous sur le combustible qu’il utilise et l’âge de la chaudière. Le remplacement d’un système de chauffage central à radiateur au gaz coûtera environ 2500 à 3000 €. Une chaudière à condensation moderne sera plus économe en énergie qu’un ancien modèle – le remplacement de la chaudière coûtera entre 1200 et 1 700 €.

L’absence de tout radiateur dans une maison ne doit vous alerter immédiatement du fait qu’il n’y a pas de système de chauffage en place. Parfois, il peut y avoir des radiateurs électriques à accumulation. L’ajout d’un radiateur humide, d’un système de chauffage central au gaz à un espace de trois chambres coûtera environ 3000 € à 5900 € et prendra au plombier huit à dix jours.

L’ajout de chauffage central est l’une des améliorations les plus rentables que vous puissiez apporter à une maison et ajoutera toujours plus à la valeur d’une propriété qu’il n’en coûte à installer.

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